Константин Апрелев: иногородних студентов-арендаторов в Москве станет больше
В прошедшем месяце снять квартиру в столице стало дороже. Ставки аренды повысились в среднем на 10-15%. И сильнее всего повышение затронуло “однушку”, а аренда некоторых из них повысилась на 23% сразу.
Управление ФМС по Москве напомнило, что с этого года арендодатели могут платить налоги с доходов от сдачи в аренду жилья с помощью приобретения патента. Для этого нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и купить годовой патент за 43 тысячи рублей, причем один патент распространяется на неограниченное число квартир. В этом случае заполнять декларацию о доходах с аренды не нужно. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев прокомментировал это нововведение.
- Константин Николаевич, здравствуйте.
- Добрый день.
- Скажите, а за счет чего аренда повышается. Почему дорожают квартиры. Вроде бы денег у людей больше не стало, и кризис пока не кончился?
- Ну, у нас как всегда, на самом деле август и сентябрь – это сезонный рост ставок аренды, потому что очень значительная часть людей, которые ранее сдавали квартиры летом, на летний период, возвращаются в Москву. Они сохраняют квартиры за собой, не пролонгируя аренду вот ту летнюю, которая была достаточно дешевая. То есть, первое, с рынка ушли дешевые летние квартиры, краткосрочные по аренде. А главное, все-таки – это, конечно, традиционно студенчество. Это студенты, поступившие в вузы, которые либо перешли на следующий курс, начинают снимать квартиры – по этой причине именно однокомнатные являются наиболее востребованы. Причем, в основном, сейчас их стараются использовать либо под одного студента, либо под двоих.
- А есть какая-то статистика по студентам, потому что в этом году впервые экзамены принимались по новым правилам. Зачисление в институт велось по результатам ЕГЭ и иногородних, возможно, стало существенно больше в Москве?
- Наше ощущение, что так и есть, потому что спрос несопоставимо вырос. Мы пока не знаем наверняка все ли это студенты, но в целом по тем объектам, которые сегодня предлагаются на рынке, безусловно, львиная доля потенциальных арендаторов – это те люди, кто платит за своих детей, либо сами студенты.
- Констанин Николаевич, скажите, а для бедного студента за какие деньги сейчас реально снять однокомнатную квартиру, может быть, на двоих?
- Для бедного студента, хорошо. На самом деле, для бедного студента сегодня тарифы однокомнатной квартиры дешевле 20 тысяч найти невозможно. Это совсем в отдаленных районах, совсем убитые, совсем без мебели и безо всего. В среднем это где-то 25-30 тысяч - это однокомнатные квартира, причем цены возросли. Скажем, если летом можно было найти за 21-23 тысячи однокомнатную квартиру, даже иногда недалеко от метро, то сегодня меньше 27 что-то приличное найти в принципе невозможно. Поэтому, действительно, правда, что цены возросли. Конечно, насчет 15-20% - это маловероятно, но 5-7, иногда 10%, более того, многие арендодатели сейчас проводят мини-тендеры, приглашают на одно и то же время несколько человек потенциальных их арендаторов и говорят, что сегодня мы принимаем решение о сдачи – и вот, пожалуйста, цена стартовая 25, назовите вашу цену, кто сколько готов платить, и, по сути, такие мини-торги. Чего давно уже не было на рынке нашем кризисном.
- Скажите, а как долго такая ситуация продлится, цены останутся столь высокими или они через пару месяцев опять пойдут на снижение?
- Я думаю, что снижение - оно быстро не произойдет. Хотя в принципе, этот рынок - он очень мобильный, то есть рынок аренды: как правило, квартиры сдаются очень быстро. Буквально за неделю - за две после выхода на рынок, если квартира оценена по реальной, адекватной цене, она будет сдана. Самое большое – это месяц. Поэтому, с моей точки зрения, конечно, здесь снижение вряд ли возможно и дальнейший рост, наверное, уже маловероятен. Потому что основной спрос – конец августа, пиковый, так называемый, и первые дни сентября – он, с моей точки зрения, уже реализован.
- Константин Николаевич, что касается напоминания Управления ФНС по Москве о том, что можно платить налоги с доходов от сдачи квартир с помощью приобретения патента. Он стоит 43 тысячи рублей. Как я понимаю, вот две убитые ‘’однушки’’ сдавать примерно по 20 тысяч, как вы говорили, это самые низкие цены, то уже патент будет окупаться. Вообще пользуются они спросом?
- Вот смотрите, ситуация следующая. Я вообще думаю, что патенты - они будут интересны для тех лиц, кто системным бизнесом такого рода занимается. То есть для тех людей, кто имеет несколько квартир. И второе, для тех квартир, которые достаточно дорогие. Потому что на сегодня для того, чтобы окупить такого рода патент, а мы знаем, что сегодня две системы налогообложения применения для сдачи в аренду жилья: одна - это заплатить по итогам года подоходный налог в размере 13%, или выбрать второй сценарий – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, получить упрощенную систему налогообложения, при которой платить 6%. Так вот, получается таким образом, что если при втором сценарии выбрать регистрацию и платить ежеквартально налог, не вперед, как предлагает налоговая служба, а в этом случае 42 тысячи, - это вперед нужно заплатить, то есть вы еще не получили дохода, но должны заплатить, то есть по сути несете риски. В то время как, скажем, в первом сценарии – 13% годовых, да, это больше сумма, но опять же, для, как вы правильно сказали, двух однокомнатных квартир – это сумма сопоставима. Если у вас есть две однокомнатных квартиры, в этом случае вам выгоднее, может быть, взять патент. А во всех остальных случаях при прочих равных – даже сдавая “однушку”, ‘’двушку’’, ‘’трешку’’ по нормальной приемлемой цене, вы будете платить больше, если приобретаете патент. А в нашем случае для большинства населения – 80-85% населения имеет не несколько квартир для сдачи, а в основном одну квартиру, очевидно, что налоговые улучшения - они, в общем-то, не являются приемлемыми и не будут выводить из тени этот рынок.
- Константин Николаевич, а процедура самого оформления вот такого патента она сложна или проста?
-Я думаю, что она будет достаточно простой. Это также как раньше был введен патент: когда-то давным-давно на услуги такси – вот там процедура с учетом того, что налоговая служба - бюрократическая структура, тем не менее, была достаточно проста. То есть человек прописывает основные свои данные, подтверждает наличие собственности, выдает какую-то информацию о себе, оформляет заявление и рассматривается в течение определенного периода времени, по моему, 10 рабочих дней эта ситуация. Я сейчас не могу сказать однозначно, но мне кажется, что иначе вводить процедуру не имеет смысла, если она слишком сложна для восприятия обычного потребителя.