К "серым" застройщикам придёт Моснадзор
В Москве проверяют застройщиков, использующих "серые" схемы продажи квартир. Проверки организованы Моснадзором, где пока отказывают раскрыть названия недобросовестных компаний. По оценкам экспертов, подавляющее большинство сделок по приобретению недвижимости заключается с нарушениями. В результате покупатели теряют свои деньги или годами ждут выполнений обязательств по договору. Корреспондент "Вести ФМ" Николай Осипов узнал, как в Москве продают квартиры.
Живописный пейзаж на берегу реки: квартира в зеленом районе, Красногорск, совсем рядом Москва. Цены не выше, но и не ниже средних по городу. Присматриваемся к просторной 50-метровой "однушке".
"Самая дешевая - это 13-й корпус. Стоит 4 318 000 рублей, дома еще нет, начнут только строить, на 2011 год – Госкомиссия", - пояснили нам.
Рассрочка, первый взнос - 40%, остальное надо внести пока не начала работу Госкомиссия. То есть к моменту завершения строительства компания получает свои деньги, а мы - квартиру. Нас, правда, вежливо предупреждают - сроки довольно условны. Но хочется даже поблагодарить за проявленную откровенность.
"Задержки по всем объектам сейчас из-за кризиса. Первый взнос - 40%, на остальные 60 - рассрочка, выплачивать будете, как вам удобно", - предупредили продавцы.
Сейчас главным образом интересна не сама квартира и даже не цена. Для нас главное - документальное оформление сделки. Нам предлагают заключить так называемый "предварительный договор".
"У вас рассрочка? Тогда обязательно предварительный договор и вексель. Подписываете договор, платите 9 тысяч рублей и в течение трех банковских дней платите первый взнос – 40%", - сказали нам.
С этого момента перед нами как покупателями встает выбор - стать жертвой "серой" схемы и превратиться в обманутого дольщика или нет. Прозвучали два ключевых слова – "предварительный договор" и "вексель". По этому маршруту уже прошлись тысячи покупателей, многие из которых до сих пор ждут своих квартир, предостерегает нас председатель Общества защиты инвесторов Евгений Пустошилов.
"Вексельная схема, по сути, означает, что клиент на самом деле просто дал денег строительной компании под обещание, что потом, когда построят дом, ему квартиру передадут, но юридических гарантий нет", - рассказал Пустошилов.
Предварительный договор или вексель - это всего лишь бумага. По сути, нам предложили внести почти два миллиона рублей за обещание заключить в будущем основной договор на покупку жилья. Дальше начинается рулетка: может, дом достроят без проблем, а может, клиент попадет в лист ожидания. Его удел - выслушивать обещания, отказы и сомнительные предложения. Такими жалобами забиты интернет-форумы. Вот как один из покупателей описывает визит в компанию, продающую квартиры в Красногорске: "В приемной находилось 5 или 6 человек, купивших квартиру в 3-ей очереди, которых пригласили с предложением доплатить деньги, чтобы их перевели в 4-ую очередь. Жена решила узнать, какие условия перевода, ей объяснили, что независимо от того, сколько метров вам дадут, если вы меняете однокомнатную на однокомнатную, вам надо доплатить 1,5 миллиона. С "двушками" выходили и говорили, что им надо доплачивать по 2 миллиона".
Другая покупательница пытается разобраться, защищает ли ее закон: "Я написала заявление на возврат денег, мне ответили: оштрафуем на 10% по условию договора. И предложили обмен с доплатой в 1 200 000 рублей".
То есть людям опять предлагали заплатить даже не за квартиру или улучшение условий, а за якобы более высокие шансы получить жилье. На стороне клиентов - закон о долевом строительстве, поясняет начальник отдела Моснадзора Игорь Рязанцев, но продавцы его пытаются обойти.
Рязанцев: Предварительный договор является нелегитимным. Гражданин не сначала платит, а сначала компания регистрирует этот договор в Федеральной регистрационной службе, приносит ему, только после этого он оплачивает и только тогда договор считается заключенным.
Осипов: То есть если бы я сейчас внес предоплату в фирму, я бы влип в неприятности?
Рязанцев: Это однозначно, потому что никто ответственности не несет.
Продавцов стали преследовать за подобные махинации лишь недавно. Моснадзор - сравнительно новая структура, которой и поручили охотиться на мошенников. Мы беседовали с Игорем Рязанцевым сразу после того, как он вернулся с проверки такой компании, использующей систему предварительной продажи.
"Как мы и предполагали, договора заключают нелегитимно, по предварительным договорам и даже не с фирмой застройщиком, а с некой фирмой ООО "Рога и копыта". То есть человек, который заключил договора, потом не может ни на что претендовать", - рассказал Рязанцев.
Названия компании в Моснадзоре пока не сообщают, ссылаясь на то, что проверка еще не закончена. Но для контролеров уже очевидно, что схема продаж изначально разрабатывалась как обман.
"Деньги в эту фирму приходят и уходят. Целая схема создана, чтобы уходить и от налогов в том числе", - говорит Рязанцев.
Здесь речь идет об очевидном мошенничестве с выводом денег через подставные структуры. Но сами по себе предварительные схемы продаж и вексельные операции - довольно распространенное дело. Многие используют их вовсе не с целью обмана. Это своего рода страховка от проблем. К примеру, строители затянули выполнение работ и компания юридически снимает с себя ответственность перед клиентом. Потом, когда получится, ему дадут его жилье, но отстаивать его права будет только он сам. А права, основанные на предварительном договоре, весьма сомнительны. Если же речь идет о компании-призраке, которую, видимо, проверял Моснадзор, то вернуть деньги клиентам практически нереально, признает член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган.
"Если это компания-посредник, мы ее называем "компания-прокладка", либо "компания-фантом", иначе не назовешь, потому что как только происходит сбой, компания исчезает и граждан оставляют ни с чем. Как правило, защитить права таких граждан, которые заключили договоры с "компаниями-прокладками", очень тяжело", - говорит Коган.
Сейчас в Госдуме готовятся ужесточения в закон о долевом строительстве, которые должны прижать продавцов и заблокировать "серые" схемы продаж. Поправки идут, встречая сильное сопротивление. Чтобы стопроцентно гарантировать получение квартиры, деньги должны перечисляться только после того, как договор прошел Росрегистрацию. Проблема в том, что далеко не каждая компания позволяет своим покупателям идти по таким "белым" схемам, поясняет председатель Общества защиты прав инвесторов Евгений Пустошилов.
"Я знаю только одну компанию. Может, их больше, но мне неизвестно. Все остальные работают по "серым" схемам", - утверждает Пустошилов.
По разным оценкам, которые озвучивают эксперты, сектор риска на квартирном рынке в столице достигает 90%. Это не значит, что везде клиента ждет обман, это значит, что там могут происходить нарушения, каждое из которых может обернуться появлением нового обманутого дольщика.
Читайте также по теме:
Минэкономразвития всерьёз взялось за строительный бизнес