Девелоперов испортил денежный вопрос
Спустя год с "официального начала" кризиса денежный вопрос остается ключевым для девелоперов. Кредиты по-прежнему малодоступны. Почему - разбиралась обозреватель радиостанции "Вести ФМ" Марина Кузнецова.
Девелоперов испортил денежный вопрос. Несмотря на рекомендации Центробанка, ставки по кредитам для застройщиков не снижаются. ЦБ показал пример - с начала года он шесть раз снижал ставку рефинансирования: с 13% она уменьшилась до 10%. И все равно - кредиты, по словам застройщиков, если и дают, то под 20% годовых. Если же речь идет о проектном финансировании, то на начальном этапе, когда риски для банков особенно велики, ставки могут зашкаливать и за 20%.
Меньше нельзя, объясняют банкиры: они привлекают деньги вкладчиков под высокие проценты, поэтому не могут рисковать. Если какая-то неблагоприятная для заемщика информация станет известной, это рикошетом ударит и по его кредитору. Тем не менее, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, деньги на строительство получить можно. Правда, под проекты, которые уже близки к завершению.
"Сложность с получением кредитов одним распоряжением даже Центрального банка, естественно, не решить. Потому что ликвидности мало на рынке, а риски, которые банки несут, в связи с тем, что в настоящий момент не понятен окончательный спрос на те проекты, которые в стадии не завершения и требуют финансирования, даже по таким высоким ставкам, не ясен. Но, безусловно, мы видим сегодня, что многие компании получают финансирование. Поэтому те объекты, которые находились в стадии, близкой к завершению, даже по ставкам высоким в состоянии придти к стадии реализации", - говорит Ковалев.
Западные фонды или частные инвесторы, до кризиса благосклонно смотревшие на Россию, теперь сменили милость на гнев. Так, немецкий KanAm Grund отказался платить $600 миллионов за офисный комплекс Citydel. При нынешнем низком спросе арендаторов на офисную недвижимость объект просто не в состоянии генерировать удовлетворяющий инвестора денежный поток. Спрос на офисы класса "А" стремительно падает. В сентябре, по данным Knight Frank, ставки аренды составили около $600 за квадратный метр в год, на офисы класса "В" - $400. Растут и сроки окупаемости проектов. Западные фонды готовы вернуться в Россию не раньше, чем через пару лет. Их интересует гарантированная высокая доходность, говорит Константин Ковалев из "Блэквуда":
"Кто-то считает, что высокая доходность - это 35%, кто-то - 50%. Но в настоящий момент о больших каких-то инвестициях речи быть не может. Потому что институциональные инвесторы, размера западных пенсионных фондов, западных фондов, типа "KanAm" - они не рассчитывают на высокую доходность, они большей частью рассчитывают на понятные и предсказуемые рынки и на понятную и предсказуемую доходность. И вот сегодня такое в наших проектах российских обеспечить достаточно сложно".
Остаются частные российские инвесторы. Но для них окупаемость проекта за 2-4 года осталась в докризисном прошлом. При существующих ставках на это уйдет в среднем лет 10.
Те девелоперы, которые остались на плаву, понимают: время быстрых денег прошло - начинают рассматривать долгоиграющие проекты вроде гостиниц и соглашаются на низкую маржу.